【知识点】：销售不动产

　　1.征税范围

　　(1)以不动产投资入股，参与接受利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税;在投资后转让其股权的，也不征收营业税。(2014年判断题)

　　【相关链接】以无形资产投资入股，参与接受利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税;在投资后转让其股权的，也不征收营业税。(2012年判断题、2015年判断题)

　　(2)单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同发生应税行为，应征收营业税。(2010年多选题、2012年判断题)

　　【例题1•多选题】根据营业税法律制度的规定，下列各项中，应视同发生应税行为征收营业税的有( )。(2010年)

　　A.个人将不动产无偿赠送单位

　　B.单位将土地使用权无偿赠送个人

　　C.单位自建自用房屋的行为

　　D.单位自建房屋销售的自建行为

　　【答案】ABD

　　【解析】(1)选项AB：单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同发生应税行为，应当征收营业税;(2)选项C：纳税人自建自用房屋的行为不征收营业税;(3)选项D：纳税人将自建的房屋对外销售，其自建行为应按“建筑业”税目征收营业税，其销售行为应按“销售不动产”税目征收营业税。

　　【例题2•判断题】纳税人将不动产无偿赠送其他单位或者个人的，不征收营业税。( )(2012年)

　　【答案】×

　　【例题3•判断题】纳税人以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。( )(2014年)

　　【答案】√

　　【例题4•判断题】纳税人以土地使用权投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，应征收营业税。( )(2015年)

　　【答案】×

　　2.计税营业额

　　(1)销售不动产的营业额为纳税人销售不动产而向不动产购买者收取的全部价款和价外费用。

　　(2)纳税人销售或者转让其购置的不动产，以全部收入减去不动产的购置原价后的余额为营业额。(2010年单选题、2013年单选题)

　　(3)纳税人销售或者转让抵债所得的不动产，以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额。(2014年单选题)

　　【解释】在计算营业额时，不得扣除房屋已经计提的折旧费和装修支出。

　　【案例】(1)开发商将一套自行开发的新商品房作价100万元销售给甲企业，开发商按100万元缴纳营业税;(2)甲企业将该商品房作价120万元卖给乙企业，甲企业按20万元(120-100=20万元)缴纳营业税;(3)乙企业欠丙企业200万元，乙企业以该房屋抵债，丙企业随后将该房屋作价270万元出售给丁企业，丙企业按70万元(270-200=70万元)缴纳营业税。

　　【例题1•单选题】某企业将一委托建造的闲置厂房对外销售，取得收入1000万元，厂房建造成本为700万元。已知销售不动产适用的营业税税率为5%，该企业应缴纳营业税( )万元。(2013年)

　　A.700×5%=35

　　B.1000×5%=50

　　C.(1000+700)×5%=85

　　D.(1000-700)×5%=15

　　【答案】B

　　【解析】(1)如果是“委托建造”的厂房，其销售不动产的营业额为向不动产购买者收取的全部价款和价外费用，不得扣除“建造成本”;(2)如果该厂房为“外购”或者“抵债”所得，则以全部收入减去不动产的购置原价或者抵债时该项不动产作价后的“余额”为营业额。

　　【例题2•单选题】某企业销售仓库取得收入1000万元，另取得延迟付款利息收入10万元，购进该仓库时支付买价700万元。已知销售不动产适用的营业税税率为5%，该企业应缴纳营业税( )万元。(2013年)

　　A.1000×5%=50

　　B.(1000+10)×5%=50.5

　　C.(1000-700)×5%=15

　　D.(1000+10-700)×5%=15.5

　　【答案】D

　　【例题3•单选题】王某将抵债所得的房产(抵欠款250万元)进行装修后对外销售，取得收入300万元，装修支出30万元。根据营业税法律制度的规定，王某应缴纳营业税的下列计算中，正确的是( )。(2014年)

　　A.300×5%=15(万元)

　　B.(300-250)×5%=2.50(万元)

　　C.(300-250-30)×5%=1(万元)

　　D.(300-30)×5%=13.50(万元)

　　【答案】B

　　【例题4•单选题】某企业销售一处闲置房屋取得收入500万元，企业购进该房屋时支付买价200万元，该房屋已计提折旧100万元。已知销售不动产的营业税税率为5%，企业销售该房屋应当缴纳营业税( )万元。(2015年)

　　A.500×5%=25

　　B.(500-200)×5%=15

　　C.(500-200-100)×5%=10

　　D.(500-100)×5%=20

　　【答案】B

　　3.纳税人销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

　　4.纳税人销售不动产，应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

　　5.个人销售住房(2016年重大调整)

　　(1)个人将购买不足2年的住房对外销售的，“全额”征收营业税;

　　(2)个人将购买超过2年(含2年)的“非普通住宅”对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋价款后的“差额”征收营业税;

　　(3)个人将购买超过2年(含2年)的“普通住宅”对外销售的，“免征”营业税。

　　【相关链接】对个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

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